Grundfonden er et godt eksempel på, at man skal vide, hvilken vedtægt ens ejerforening er bundet af. Begrebet stammer fra de tidligere normalvedtægter: her kunne et mindretal - en fjerdedel af medlemmerne efter antal eller fordelingstal - kræve en fælles opsparing oprettet til vedligeholdelse og forbedring, med et loft over det årlige bidrag og fondens størrelse. Tanken var mindretalsbeskyttelse: en forsigtig fjerdedel skulle kunne tvinge opsparing igennem, selv når flertallet hellere ville holde fællesudgifterne nede.
Udgået i 2020 - men ikke død
Den gældende normalvedtægt fra 2020 indeholder ikke grundfonden. Opsparing reguleres nu af § 25: generalforsamlingen kan med almindeligt flertal beslutte formålsbestemt opsparing (som skal stå i pengeinstitut), foreningen må opkræve til en rimelig egenkapital - og ingen ejer kan kræve sin andel udbetalt ved salg.
Men mange ældre foreninger har en tinglyst særvedtægt bygget på 2004- eller 1966-normalvedtægten - og dér kan grundfondsbestemmelsen stadig være fuldt bindende. Reglen er altså ikke “afskaffet”; den er bare ikke længere standard.
Grundfond eller henlæggelser?
Forskellen er, hvem der bestemmer. Henlæggelser er flertallets løbende budgetvalg: generalforsamlingen beslutter år for år, hvor meget der skal spares op til kommende arbejder, og et flertal kan lige så godt skrue ned igen. Grundfonden var derimod en pligt, som et mindretal kunne fastholde - opsparingen kunne ikke bare stemmes væk af flertallet, så længe bestemmelsen stod i vedtægten. I 2020-modellen er den skelnen forsvundet: al opsparing er nu flertalsstyret henlæggelse, og der findes ikke længere et mindretalskrav på opsparing.
Sådan finder I ud af, hvad der gælder
I praksis ligger svaret ét sted: jeres egen tinglyste vedtægt. Slå foreningens blad op i tingbogen, eller bed administrator om den gældende, tinglyste udgave - ikke et løst udkast eller en gammel kopi. Sig, at en ejerforening med 20 lejligheder har en tinglyst særvedtægt fra 2004-normalvedtægten. Fem ejere - en fjerdedel - vil ruste foreningen til et kommende tagprojekt og kræver en grundfond oprettet. Flertallet ville helst holde fællesudgifterne nede, men fordi den gamle bestemmelse stadig står i vedtægten, kan mindretallet på 1/4 tvinge opsparingen igennem inden for det loft, vedtægten sætter. Var foreningen i stedet gået over til 2020-normalvedtægten, kunne de fem kun kræve forslaget til afstemning - hvor flertallet afgør det.
Typiske faldgruber
Den ene retning: at citere grundfondsreglen som gældende ret i en forening under 2020-normalvedtægten - det er den ikke. Den anden retning: at affeje et mindretals krav om grundfond i en forening med gammel tinglyst vedtægt - dér kan kravet være juridisk gyldigt. Og generelt: grundfond forveksles ofte med henlæggelser; henlæggelser er flertallets løbende budgetvalg, grundfonden var en vedtægtsfæstet pligt.