Fællesudgifterne er en ejerforenings månedlige eller kvartalsvise opkrævning hos ejerne - foreningens “husholdningsbudget”. De dækker det fælles: forsikring, renholdelse, administration, trappebelysning, viceværtsordning og henlæggelser til de store arbejder. Fordelingen sker som udgangspunkt efter fordelingstal, og normalvedtægten sætter en ramme: efter § 25 kan foreningen alene opkræve til løbende drift og vedligeholdelse - plus en rimelig egenkapital. Foreningen må altså gerne spare op, men den må ikke bruge fællesudgifterne til at opbygge en formue uden formål.
Boligafgift, husleje eller fællesudgift?
Den vigtige forskel til en andelsboligforenings boligafgift er, at fællesudgifterne normalt ikke indeholder fælles realkreditlån. Ejeren belåner selv sin lejlighed, og foreningens økonomi er “kun” drift. Det er derfor, fællesudgifter typisk er markant lavere end boligafgift - uden at det siger noget om, hvor billigt det reelt er at bo, når ejerens eget lån lægges oveni. Og modsat husleje i en udlejningsejendom er fællesudgifter ikke betaling til en udlejer for at bo til leje: der er ingen udlejer, pengene er ejernes egne, og et eventuelt overskud bliver i foreningen.
Taleksempel
Sig, at en ejerforening har et årsbudget på 720.000 kr. til forsikring, trappevask, administration, fælles el og henlæggelser. En lejlighed med fordelingstal 6/100 skal dermed bære 43.200 kr. om året, altså 3.600 kr. om måneden. Beslutter generalforsamlingen at hæve henlæggelserne med 120.000 kr. for at spare op til nyt tag, stiger budgettet til 840.000 kr., og samme lejligheds bidrag stiger til 4.200 kr. om måneden. Fordelingen fastsættes sammen med budgettet på generalforsamlingen, og den enkelte ejer kan ikke stemme sig fri af sin andel efter fordelingstal.
Restancer: pant kræver aktiv handling
Her overrasker reglerne mange bestyrelser: Ejerforeningen har ingen automatisk sikkerhed for sit tilgodehavende hos en ejer. Ejerlejlighedsloven fra 2020 indførte ikke lovbestemt pant - det fremgår udtrykkeligt af vejledningen. Sikkerheden skal etableres ved at tinglyse vedtægten pantstiftende i hver lejlighed; normalvedtægtens § 31 åbner for op til 50.000 kr. pr. lejlighed til sikkerhed for ethvert tilgodehavende med renter og omkostninger, og beslutningen kan træffes med 2/3 dobbelt kvalificeret flertal. Er pantet aldrig tinglyst, står foreningen bagerst i køen ved en tvangsauktion.
Hæftelsen for foreningens fælles forpligtelser er i øvrigt personlig, pro rata (efter fordelingstal) og subsidiær - kreditor skal først forgæves have søgt sig fyldestgjort hos foreningen selv, før den enkelte ejer kan afkræves sin andel.
Typiske faldgruber
Den dyreste: aldrig at få tinglyst § 31-pantet - det opdages først, når en ejer går på tvangsauktion. Den næste: at sammenligne fællesudgifter på tværs af foreninger uden at se, hvad de dækker; lave fællesudgifter kan betyde manglende opsparing og store regninger på vej. Og den tredje: at ville ændre fordelingen “efter forbrug” med simpelt flertal - det kræver 2/3.