AlmenBolig+ er den boligform i Danmark, hvor beboerdemokratiet er mest bogstaveligt: beboerne bestemmer ikke bare over driften - de er driften. Konceptet blev udviklet af KAB og godkendt af Socialministeriet som forsøgsordning i 2007; omkring 1.400 boliger blev opført i forsøgsperioden i København, omegnskommunerne, Køge, Roskilde og Aarhus, og KAB angiver i dag 16 afdelinger med flere på vej. Boligerne er modulbyggede lavenergi-rækkehuse og -boliger, som beboerne selv apterer - “en skal, man selv indretter”.
Selvforvaltningen - det definerende træk
Det var en central betingelse i forsøget, at beboerne “i al væsentlighed” selv varetager afdelingens drift. Konkret betyder det: ingen vicevært, intet ejendomskontor, ingen ansatte. Renhold, grønne områder, snerydning, mindre vedligeholdelse og fælles arbejdsdage ligger hos beboerne selv, organiseret i arbejdsgrupper med koordinatorer (i nogle afdelinger kaldet TEK-grupper) - ofte med opgaver, der går på skift i turnus.
Og selvforvaltningen rækker i praksis længere, end konceptbeskrivelserne antyder. Boligorganisationen står for det administrative - årsregnskab (som bestyrelsen godkender), budgetforslag, genudlejning og venteliste - og peger via markvandringer og budgettet på, hvad der bør laves. Men de større vedligeholdelsesopgaver styrer bestyrelsen typisk også selv: den indhenter tilbud, vælger leverandører og tidsplan og er den, håndværkerne samarbejder med undervejs, mens organisationen vejleder fra sidelinjen. Reelt drifter afdelingen sig selv - også på de store opgaver.
Deltagelsespligten er ikke frivillig kultur - den er kontraktuel og står i lejekontraktens vilkår. SBi’s evaluering målte i øvrigt 98 % deltagelse i arbejdsdagene; formen bærer i høj grad sig selv, når rammerne er tydelige.
Økonomi og jura
Belønningen for egenindsatsen er huslejen: SBi dokumenterede ca. 22 % lavere husleje end nyt alment byggeri (målet var op til 30 %). Kun en del kommer fra den sparede drift - resten fra billigere byggeri, lavere henlæggelser og kapitaludgifter.
Juridisk er AlmenBolig+ almindelige almene familieboliger. Forsøget hvilede på almenboliglovens § 144 (ministerens hjemmel til at fravige reglerne i forsøg), men der findes ingen “AlmenBolig+-paragraf” i dag: afdelingsmøde, afdelingsbestyrelse og husorden følger de almindelige almene regler, og de fleksible udlejningskriterier kører videre som aftaler med kommunen. Det betyder også, at bestyrelsen i praksis får en langt mere driftsledende rolle, end loven forudsætter for en klassisk almen afdelingsbestyrelse.
Typiske faldgruber
Den vigtigste misforståelse udefra: at behandle en AlmenBolig+-afdeling som en klassisk almen afdeling med ejendomsfunktionærer - alt det, andre steder løses “af kontoret”, skal her organiseres af frivillige. Internt er faldgruben personafhængighed: uden systematik omkring arbejdsgrupper, overdragelse og historik hviler driften på de få, og viden forsvinder, når koordinatorer flytter. Og for nye beboere: undervurdér ikke egenindsatsen - den er en reel forpligtelse, ikke et tilbud.
Sådan hjælper Vores Ejendom
Vores Ejendom er bygget af en, der selv har været formand og TEK-koordinator i en AlmenBolig+-afdeling i over ti år - og systemet er formet efter netop denne driftsform: fejlmeldinger til TEK-gruppen, arbejdsgrupper med faser og turnus, årshjul med automatiske påmindelser og historik, der følger med, når grupperne skifter. Læs mere om systemet til AlmenBolig+.