Normalvedtægten er lovgivers “standardkontrakt” for ejerforeninger. Konstruktionen er elegant: i stedet for at kræve, at hver forening skriver sine egne vedtægter, gælder normalvedtægten automatisk - fra stiftelsen, uden vedtagelse og uden tinglysning (ejerlejlighedslovens § 5). Vil foreningen noget andet, er det fravigelserne, der kræver arbejde: kvalificeret flertal og tinglysning på de enkelte lejligheder. Utinglyste særregler binder ikke godtroende købere - så gælder normalvedtægten.
Den gældende udgave (BEK 1738/2020) fulgte med den nye ejerlejlighedslov: nye foreninger har været omfattet siden 1. januar 2021, og for eksisterende foreninger afløste den de gamle normalvedtægter pr. 1. januar 2022. En officiel vejledning fra 2025 (VEJ 9540) udlægger bestemmelserne.
Hvad den regulerer
Normalvedtægten dækker foreningens maskinrum: generalforsamlingens frister (indkaldelse 4-8 uger, forslag 3 uger før), flertalskravene (herunder det dobbelte 2/3-krav), bestyrelsens sammensætning og tegningsret, fuldmagtsreglerne, kravet om en vedligeholdelsesplan, rammerne for opkrævning og opsparing (§ 25), hæftelsen (personlig, pro rata, subsidiær) - og muligheden for at tinglyse vedtægten pantstiftende for 50.000 kr. pr. lejlighed som sikkerhed for restancer (§ 31).
Bemærk sondringen: andelsboligforeninger har ingen normalvedtægt - de bruger typisk ABF’s standardvedtægter, som er en frivillig skabelon. Almene boligorganisationer har derimod deres egne normalvedtægter fastsat ved bekendtgørelse, med langt mindre vedtægtsfrihed.
Typiske faldgruber
Den store klassiker: foreningen tror, dens gamle vedtægt fra 1987 stadig gælder - men blev den aldrig tinglyst (eller er den bortfaldet med overgangsreglerne), er det normalvedtægten, der gælder i dag. Den anden: at vedtage fravigelser på generalforsamlingen og glemme tinglysningen - så gælder de ikke over for nye ejere. Og den tredje: at slå op i den gamle normalvedtægt (fx grundfondsreglen) og tro, den stadig er standard.