En valuarvurdering er én af de tre metoder, en andelsboligforening kan bruge til at værdiansætte sin ejendom, når andelskronen skal beregnes. Valuaren vurderer ejendommens kontante handelsværdi som udlejningsejendom - altså hvad en investor ville betale - typisk med en afkastbaseret metode. Det er ikke det samme som at lægge alle lejlighedernes ejerlejlighedspriser sammen; værdien som udlejningsejendom er normalt lavere.
Reglerne, der blev ændret i 2024
To ting er værd at kende, fordi meget ældre vejledning på nettet stadig viser de gamle regler:
Gyldigheden er 42 måneder - ikke 18. Ændringen trådte i kraft 15. april 2024 og betyder, at en vurdering kan bruges i op til tre regnskabsår. Foreningen skal dog bruge sin nyeste vurdering, hvis den vælger metoden, og bestyrelsen har pligt til at reagere, hvis værdien falder mærkbart, mens vurderingen stadig er “gyldig”.
Fastfrysning: vurderinger indhentet før 1. juli 2020 (Blackstone-indgrebet) kan fastholdes tidsubegrænset. Men bruger foreningen én gang en nyere vurdering i beregningen, er fastfrysningen tabt for altid - den kan ikke genoplives.
Krav til valuaren
Det er ikke enhver ejendomsmægler, der må lave vurderingen. Valuaren skal have uddannelsen Diplom i Vurdering (eller tilsvarende), mindst 2 års praktisk erfaring med vurdering af boligudlejningsejendomme, aktuelt markedskendskab og en ansvarsforsikring på mindst 5 mio. kr. pr. krav.
Typiske faldgruber
Valuarens valg af afkastkrav flytter værdien voldsomt - et lavt afkastkrav giver en høj værdi og dermed en høj andelskrone, som kan vise sig oppustet. Vær også opmærksom på, at en op til 3½ år gammel vurdering kan ligge langt fra virkeligheden i et faldende marked. Og husk fastfrysnings-fælden: skift aldrig metode uden at forstå, hvad foreningen giver afkald på.